Erbschaftsteuer bei Immobilien 2026: Freibeträge, Bewertung, Spartipps

Wer muss Erbschaftsteuer zahlen — und wann?

Erbschaftsteuerpflichtig ist grundsätzlich jeder Erwerb von Todes wegen: Erbe, Vermächtnis, Pflichtteil, Schenkung auf den Todesfall. Maßgeblich ist der Wert des Erwerbs am Todestag. Die Steuerpflicht entsteht automatisch mit dem Erbfall — unabhängig davon, ob Sie die Immobilie verkaufen oder behalten.

Wichtig: Sie müssen den Erbfall innerhalb von drei Monaten bei Ihrem örtlich zuständigen Finanzamt anzeigen. In Paderborn ist das das Finanzamt Paderborn (Neuhäuser Str. 18). Verstöße gegen die Anzeigepflicht können zu Schätzungen und Bußgeldern führen.

Freibeträge 2026 — wer bekommt wieviel?

Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad und werden pro Erbfall gewährt. Der Anteil oberhalb des Freibetrags wird besteuert.

• Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: 500.000 € Freibetrag
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 € pro Elternteil — also potenziell 800.000 € bei beiden Elternteilen
• Enkel: 200.000 € (oder 400.000 €, wenn das elterliche Kind bereits verstorben ist)
• Urenkel und weitere Abkömmlinge: 100.000 €
• Eltern und Großeltern (im Erbfall): 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern: 20.000 €
• Nicht verwandte Personen (Freunde, Lebensgefährten): 20.000 €

Zusätzlich gibt es einen Versorgungsfreibetrag für Ehegatten (256.000 €) und Kinder (je nach Alter 10.300–52.000 €). Diese Freibeträge sind oft übersehen — Ihr Steuerberater sollte sie explizit nutzen.

Wie das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie bestimmt

Der zu versteuernde Wert einer geerbten Immobilie wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt — und das ist nicht immer gleich dem tatsächlichen Marktwert. Drei Verfahren kommen zum Einsatz:

1. Vergleichswertverfahren: Standard bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Das Finanzamt nutzt Kaufpreissammlungen der Maklerausschüsse.
2. Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien und Renditeobjekten.
3. Sachwertverfahren: Wenn keine Vergleichsobjekte verfügbar sind (z. B. Luxusimmobilien, Sonderbauten).

Entscheidend: Sie können den vom Finanzamt angesetzten Wert durch ein eigenes Bewertung widerlegen, wenn der tatsächliche Marktwert niedriger ist (§ 198 BewG). Das ist besonders relevant in strukturschwachen Lagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten.

Das steuerfreie Familienheim

Ein besonders mächtiges Instrument ist die Steuerbefreiung für das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Das selbstgenutzte Einfamilienhaus, die Eigentumswohnung oder das Reihenhaus des Erblassers kann unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei vererbt werden.

Für Ehepartner: Unbegrenzte Wohnfläche, sofort steuerfrei — aber nur wenn der überlebende Ehepartner mindestens zehn Jahre selbst darin wohnt.

Für Kinder: Nur bis zu 200 m² Wohnfläche, alles darüber wird anteilig besteuert. Kinder müssen den Erbfall binnen sechs Monaten selbst beziehen und ebenfalls mindestens zehn Jahre darin wohnen.

Wichtig: Ein vorzeitiger Verkauf oder Auszug innerhalb der 10-Jahres-Frist führt zu rückwirkender Besteuerung. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen (Pflegebedürftigkeit, Tod, Arbeitsplatzwechsel).

Die Steuersätze nach Steuerklasse

Nach Abzug der Freibeträge gilt ein progressiver Steuersatz, abhängig von der Steuerklasse:

• Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel): 7 % bis 30 %
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen): 15 % bis 43 %
• Steuerklasse III (Nicht-Verwandte): 30 % bis 50 %

Praxisbeispiel: Ein Kind erbt eine Immobilie im Wert von 600.000 €. Freibetrag 400.000 €, zu versteuern 200.000 €. Steuersatz in Klasse I bei dieser Stufe: 11 %. Erbschaftsteuer: etwa 22.000 €.

Bei einer nicht verwandten Person (Lebensgefährte ohne Ehe) wäre die Rechnung dramatisch anders: Freibetrag 20.000 €, zu versteuern 580.000 €, Steuersatz Klasse III bei dieser Stufe bis zu 30 %. Steuer: etwa 174.000 €.

Fünf legale Spartipps für Immobilien-Erben

1. Eigenes Marktwertermittlung einreichen: Wenn der Marktwert niedriger ist als der vom Finanzamt angesetzte Wert, widerlegen Sie den Ansatz gemäß § 198 BewG. Die Kosten für die Bewertung (1.000–2.500 €) sparen oft das Zehnfache an Steuern.
2. Familienheim selbst beziehen: Wenn praktisch möglich, nutzen Sie die Komplettbefreiung. Auch eine Übergangslösung mit späterem Verkauf (nach 10 Jahren) kann sich rechnen.
3. Verbindlichkeiten vollständig geltend machen: Restschulden, Grundschulden, laufende Verbindlichkeiten reduzieren den steuerpflichtigen Wert. Sammeln Sie alle Nachweise.
4. Nachlassverbindlichkeiten prüfen: Bestattungskosten (bis 10.300 €), Grabpflege, laufende Kosten bis zur Übergabe sind abzugsfähig.
5. Schenkung zu Lebzeiten planen (vorbeugend): Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Wer rechtzeitig plant, kann über mehrere Schenkungsrunden die Steuerlast drastisch reduzieren.

Wann eine Wertermittlung die Erbschaftsteuer reduziert

Aus unserer Erfahrung in Paderborn und OWL: In etwa 30 Prozent der Fälle ist der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch. Das liegt daran, dass die Kaufpreissammlungen der Maklerausschüsse nicht immer aktuell sind und Sanierungsstau oder schlechten Zustand nur unzureichend berücksichtigen.

Ein fundiertes Marktwertbewertung nach §194 BauGB liefert Argumente für eine niedrigere Bewertung. Bei Erbe Immobilien bieten wir eine kostenlose Erstindikation des Marktwerts — wenn sich dabei eine signifikante Steuerersparnis abzeichnet, verweisen wir an vereidigte Immobilienexperten aus unserem Netzwerk für das gerichtsfeste Vollbewertung.